Der französische Immobilienmarkt im Jahr 2024 hat eine Phase der prolongierten Korrektur durchlaufen, mit einem deutlichen Rückgang der Transaktionsvolumina und sinkenden Preisen in den meisten Segmenten. Um das tatsächliche Ausmaß dieser Anpassungen zu messen, ist es notwendig, mehrere Indikatoren zu kombinieren: Anzahl der Verkäufe, Entwicklung der Kreditkosten, Einfluss des DPE auf den Wert der Immobilien. Die verfügbaren Daten zeichnen ein differenzierteres Bild als die einfache Feststellung einer einheitlichen “Krise”.
Leistungsunterschied zwischen Altbau und Neubau: zwei Märkte, zwei Geschwindigkeiten
Das Segment des Altbaus und das des Neubaus haben 2024 nicht die gleiche Intensität der Korrektur erfahren, und die strukturellen Gründe unterscheiden sich.
Im Altbau lagen die Verkäufe unter 750.000 Transaktionen im Jahr 2024. Andere Schätzungen gaben eine leicht höhere Zahl von etwa 771.000 an. In beiden Fällen beträgt der Rückgang etwa 11 % im Vergleich zu 2023, einem Jahr, das bereits stark gesunken war mit 869.000 Verkäufen gegenüber 1,12 Millionen im Jahr 2022.
Der Neubau erlebte einen noch stärkeren Rückgang. Die Verkäufe von Neubauten waren im vorhergehenden Zeitraum um die Hälfte gefallen, und die Angebote gingen um etwa 40 % zurück. Der Rückgang der Baugenehmigungen, der bei etwa 26 % liegt, verstärkte das Phänomen, indem er das zukünftige Angebot reduzierte.
Um diese Entwicklungen im Laufe der Monate zu verfolgen, bieten die Immobilieninfos auf Live Infos die Möglichkeit, die Daten verschiedener Quellen in Echtzeit zu vergleichen.
| Indikator | Altbau | Neubau |
|---|---|---|
| Änderung der Transaktionen (2024 vs 2023) | Rückgang von etwa 11 % | Rückgang von etwa 50 % (im vorhergehenden Zeitraum) |
| Preisentwicklung | Durchschnittlicher Rückgang von etwa 5 % | Stabilisierung oder Anstieg aufgrund der Baukosten |
| Angebotsdynamik | Bestand nimmt zu | Angebot schrumpft (Baugenehmigungen im Rückgang) |
Diese Tabelle hebt ein Paradoxon hervor: Der Neubau hat trotz eines dramatischen Rückgangs der Nachfrage seine Preise nicht im gleichen Maße gesenkt. Die Baukosten und die Umweltstandards haben einen Preisboden aufrechterhalten, was zu einer wachsenden Diskrepanz zwischen den Preisen und der Kaufkraft der Käufer führt.
Kreditkosten im Jahr 2024: die Variable, die den Markt blockiert hat
Die Kreditkosten haben eine entscheidende Rolle bei der Kontraktion des Marktes gespielt. Nach einem kontinuierlichen Anstieg seit 2022, der von etwa 2,59 % auf über 4,34 % im Durchschnitt über 20 Jahre stieg, hat sich die Kreditfähigkeit der Haushalte erheblich verringert.
Diese Kompression der Immobilienkaufkraft erklärt einen wesentlichen Teil des Rückgangs der Transaktionen. Ein Haushalt, der Anfang 2022 einen bestimmten Betrag leihen konnte, hat seine Fähigkeit in zwei Jahren bei konstanten Einkommen um mehrere Zehntausend Euro verringert.
Das Ende des Jahres 2024 markierte jedoch einen Beginn des Rückgangs der Zinsen. Diese Senkung war jedoch nicht linear. Die verfügbaren Daten zeigen, dass die Zinsen in bestimmten Zeiträumen von 2025-2026 wieder gestiegen sind, was daran erinnert, dass der Weg zur Entspannung nicht gesichert ist.
Kaufkraft im Immobilienbereich: ausgeprägte geografische Unterschiede
Der Rückgang der Preise hat nicht überall den Anstieg der Zinsen ausgeglichen. In der Île-de-France waren die Preise um etwa 5,3 % gefallen, während das Transaktionsvolumen um 34 % zurückging. In einigen Mittelstädten war die Preiskorrektur moderater, aber die Nachfrage ebenfalls.
Das Nettoergebnis für Käufer hängt daher stark von der Lage ab. Ein Käufer in einer angespannten Metropole hat nicht die gleiche Kaufkraft wie ein Käufer in einer entspannten Zone, trotz manchmal höherer Preisrückgänge in absoluten Werten.
DPE und thermische Durchlässe: der am meisten unterschätzte Abschlägefaktor
Die Energiegesetzgebung hat eine immer klarere Trennung in der Bewertung von Immobilien eingeführt. Immobilien der Klasse G sind nicht nur weniger attraktiv: sie stellen ein konkretes Risiko für Leerstand und Wertverlust beim Wiederverkauf dar, das deutlich ausgeprägter ist als bei Immobilien der Klassen F oder E.
Das Klimaschutz- und Resilienzgesetz sieht einen schrittweisen Zeitplan für das Verbot der Vermietung von thermischen Durchlässen vor. Dieser regulatorische Rahmen hat bereits das Verhalten der Investoren verändert, die nun die Renovierungskosten in ihre Rentabilitätsberechnungen einbeziehen.
- Immobilien der Klasse G erfahren einen Verkaufsabschlag, den Immobilien der Klasse F noch nicht erreichen, da der Zeitpunkt des Vermietungsverbots näher rückt
- Der Umrechnungsfaktor für Elektrizität im DPE wurde ab dem 1. Januar 2026 von 2,3 auf 1,9 gesenkt
- Diese mechanische Umklassifizierung ermöglicht es bestimmten elektrisch beheizten Wohnungen, ohne Renovierungsarbeiten aus den am stärksten benachteiligten Kategorien auszutreten
- Die Mietpreisregulierung, die auf mehrere angespannte Gebiete ausgeweitet wurde, fügt eine zusätzliche Einschränkung für die Rentabilität von energieintensiven Immobilien hinzu
Für einen Vermieter ist die Frage nicht mehr nur, ob seine Immobilie “verkaufsfähig” ist, sondern ob sie mittelfristig “vermietbar” ist. Der DPE ist zu einem Kriterium für Liquidität ebenso wie für Bewertung geworden.
Immobilienpreise in Frankreich: Stabilisierung oder falscher Boden
Die Daten des CSN zeigten einen durchschnittlichen Preisrückgang von etwa 4 % im Jahresvergleich im Jahr 2023, der sich 2024 mit einem weiteren Rückgang von etwa 5 % fortsetzte, je nach Quelle. Die zentrale Frage für Käufer ist, ob diese Korrektur einen Boden erreicht hat.
Mehrere Signale deuten auf eine Stabilisierung im Altbau hin. Das Tempo des Rückgangs hat sich im zweiten Halbjahr 2024 verlangsamt, und das Transaktionsvolumen, obwohl historisch niedrig, hat in bestimmten Gebieten aufgehört, sich zu verringern.
Im Gegensatz dazu bleibt der Neubau strukturell blockiert. Das Angebot wird aufgrund fehlender Baumaßnahmen rar, aber die Preise sinken nicht ausreichend, um die Nachfrage zu beleben. Der Neubau bleibt im Missverhältnis zur tatsächlichen Zahlungsfähigkeit der Käufer.
Was die Daten 2024 für die Zukunft sagen
Der französische Immobilienmarkt Ende 2024 ist durch eine unvollendete Anpassung gekennzeichnet. Die Preise haben sich korrigiert, die Zinsen beginnen zu sinken, aber die Konvergenz zwischen Angebot, Nachfrage und Kreditfähigkeit ist noch nicht erreicht. Die regulatorische Variable (DPE, Mietpreisregulierung) fügt eine zusätzliche Komplexität hinzu, die die alleinigen Indikatoren für Preise und Volumen nicht erfassen.
Die Zahl, die man sich merken sollte: weniger als 750.000 Transaktionen im Altbau im Jahr 2024, ein Niveau, das seit mehr als einem Jahrzehnt nicht mehr beobachtet wurde. Die Kreditkosten, der Zeitplan des DPE und der Mangel an Neubauten bleiben die drei Variablen, die für 2025 zu beobachten sind.