Le marché immobilier français en 2024 a traversé une phase de correction prolongée, avec des volumes de transactions en net recul et des prix orientés à la baisse dans la plupart des segments. Mesurer l’ampleur réelle de ces ajustements suppose de croiser plusieurs indicateurs : nombre de ventes, évolution des taux de crédit, impact du DPE sur la valeur des biens. Les données disponibles dessinent un tableau plus contrasté que le simple constat d’une « crise » uniforme.
Écart de performance entre ancien et neuf : deux marchés, deux vitesses
Le segment de l’ancien et celui du neuf n’ont pas subi la même intensité de correction en 2024, et les raisons structurelles diffèrent.
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Dans l’ancien, les ventes se sont situées sous les 750 000 transactions en 2024. D’autres estimations avançaient un chiffre légèrement plus haut, autour de 771 000. Dans les deux cas, le recul atteint environ 11 % par rapport à 2023, année déjà en forte baisse avec 869 000 ventes contre 1,12 million en 2022.
Le neuf a connu un effondrement encore plus marqué. Les ventes de logements neufs avaient chuté de moitié sur la période précédente, et les mises en vente reculaient d’environ 40 %. La baisse des permis de construire, de l’ordre de 26 %, a amplifié le phénomène en réduisant l’offre à venir.
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Pour suivre ces évolutions au fil des mois, les infos immo sur Live Infos permettent de confronter les données des différentes sources en temps réel.
| Indicateur | Ancien | Neuf |
|---|---|---|
| Variation des transactions (2024 vs 2023) | Recul d’environ 11 % | Recul de l’ordre de 50 % (sur la période précédente) |
| Évolution des prix | Baisse moyenne autour de 5 % | Stabilisation ou hausse liée aux coûts de construction |
| Dynamique de l’offre | Stock en augmentation | Offre en contraction (permis de construire en recul) |
Ce tableau met en évidence un paradoxe : le neuf, malgré une demande en chute libre, n’a pas vu ses prix baisser dans les mêmes proportions. Les coûts de construction et les normes environnementales ont maintenu un plancher de prix, créant un décalage croissant avec le pouvoir d’achat des acquéreurs.
Taux de crédit immobilier en 2024 : la variable qui a verrouillé le marché
Les taux de crédit ont joué un rôle déterminant dans la contraction du marché. Après une hausse continue depuis 2022, passant d’environ 2,59 % à plus de 4,34 % en moyenne sur 20 ans, la capacité d’emprunt des ménages s’est réduite de manière significative.
Cette compression du pouvoir d’achat immobilier explique une part importante de la baisse des transactions. Un ménage qui pouvait emprunter un certain montant début 2022 a vu sa capacité diminuer de plusieurs dizaines de milliers d’euros en deux ans, à revenus constants.
La fin d’année 2024 a toutefois marqué un début de reflux des taux. En revanche, cette baisse n’a pas été linéaire. Les données disponibles montrent que les taux sont repartis à la hausse à certaines périodes de 2025-2026, rappelant que la trajectoire de desserrement n’est pas acquise.
Pouvoir d’achat immobilier : des disparités géographiques marquées
La baisse des prix n’a pas compensé partout la hausse des taux. En Île-de-France, les prix avaient chuté d’environ 5,3 % avec un volume de transactions en baisse de 34 %. Dans certaines villes moyennes, la correction des prix a été plus modérée, mais la demande aussi.
Le résultat net pour les acheteurs dépend donc fortement de la localisation. Un acquéreur dans une métropole tendue n’a pas retrouvé le même pouvoir d’achat qu’un acquéreur en zone détendue, malgré des baisses de prix parfois supérieures en valeur absolue.
DPE et passoires thermiques : le facteur de décote le plus sous-estimé
La réglementation énergétique a introduit un clivage de plus en plus net dans la valorisation des biens. Les logements classés G ne sont pas simplement moins attractifs : ils représentent un risque concret de vacance locative et de décote à la revente, nettement plus marqué que pour les biens classés F ou E.
La loi Climat et Résilience prévoit un calendrier d’interdiction de location progressif pour les passoires thermiques. Ce cadre réglementaire a déjà modifié le comportement des investisseurs, qui intègrent désormais le coût de rénovation dans leur calcul de rentabilité.
- Les biens classés G subissent une décote à la vente que les biens F n’atteignent pas encore, car l’échéance d’interdiction locative est plus proche
- Le coefficient de conversion de l’électricité dans le DPE a été abaissé de 2,3 à 1,9 à compter du 1er janvier 2026
- Ce reclassement mécanique permet à certains logements chauffés à l’électricité de sortir des catégories les plus pénalisantes sans travaux
- L’encadrement des loyers, étendu à plusieurs territoires tendus, ajoute une contrainte supplémentaire sur la rentabilité locative des biens énergivores
Pour un propriétaire bailleur, la question n’est plus seulement de savoir si son bien est « vendable » mais s’il est « louable » à moyen terme. Le DPE est devenu un critère de liquidité autant que de valorisation.
Prix immobiliers en France : stabilisation ou faux plancher
Les données du CSN indiquaient une baisse moyenne des prix d’environ 4 % sur un an en 2023, prolongée en 2024 avec un recul supplémentaire autour de 5 % selon les sources. La question centrale pour les acquéreurs est de savoir si cette correction a atteint un plancher.
Plusieurs signaux pointent vers une stabilisation dans l’ancien. Le rythme de baisse a ralenti au second semestre 2024, et le volume de transactions, bien qu’historiquement bas, a cessé de se contracter dans certaines zones.
À l’inverse, le marché du neuf reste structurellement bloqué. L’offre se raréfie faute de mises en chantier, mais les prix ne baissent pas suffisamment pour relancer la demande. Le neuf reste en décalage avec la solvabilité réelle des acquéreurs.
Ce que les données 2024 disent pour la suite
Le marché immobilier français fin 2024 se caractérise par un ajustement inachevé. Les prix ont corrigé, les taux commencent à refluer, mais la convergence entre offre, demande et capacité d’emprunt n’est pas encore réalisée. La variable réglementaire (DPE, encadrement des loyers) ajoute une couche de complexité que les seuls indicateurs de prix et de volumes ne capturent pas.
Le chiffre à retenir : moins de 750 000 transactions dans l’ancien en 2024, un niveau qui n’avait pas été observé depuis plus d’une décennie. Les taux de crédit, le calendrier du DPE et le déficit de construction neuve restent les trois variables à surveiller pour 2025.