O mercado imobiliário francês em 2024 passou por uma fase de correção prolongada, com volumes de transações em forte queda e preços em tendência de baixa na maioria dos segmentos. Medir a real extensão desses ajustes requer cruzar vários indicadores: número de vendas, evolução das taxas de crédito, impacto do DPE sobre o valor dos bens. Os dados disponíveis desenham um quadro mais contrastante do que a simples constatação de uma “crise” uniforme.
Diferença de desempenho entre antigo e novo: dois mercados, duas velocidades
O segmento do antigo e o do novo não sofreram a mesma intensidade de correção em 2024, e as razões estruturais diferem.
No antigo, as vendas situaram-se abaixo de 750 000 transações em 2024. Outras estimativas apontavam um número ligeiramente mais alto, em torno de 771 000. Em ambos os casos, a queda atinge cerca de 11% em relação a 2023, ano que já apresentava uma forte queda com 869 000 vendas contra 1,12 milhão em 2022.
O novo sofreu um colapso ainda mais acentuado. As vendas de imóveis novos haviam caído pela metade no período anterior, e as ofertas diminuíam em cerca de 40%. A queda nos alvarás de construção, da ordem de 26%, amplificou o fenômeno ao reduzir a oferta futura.
Para acompanhar essas evoluções ao longo dos meses, as informações imobiliárias no Live Infos permitem confrontar os dados de diferentes fontes em tempo real.
| Indicador | Antigo | Novo |
|---|---|---|
| Variação das transações (2024 vs 2023) | Queda de cerca de 11% | Queda da ordem de 50% (no período anterior) |
| Evolução dos preços | Queda média em torno de 5% | Estabilização ou aumento relacionado aos custos de construção |
| Dinamismo da oferta | Estoque em aumento | Oferta em contração (alvarás de construção em queda) |
Esse quadro destaca um paradoxo: o novo, apesar de uma demanda em queda livre, não viu seus preços caírem nas mesmas proporções. Os custos de construção e as normas ambientais mantiveram um piso de preços, criando um descompasso crescente com o poder de compra dos compradores.
Taxas de crédito imobiliário em 2024: a variável que travou o mercado
As taxas de crédito desempenharam um papel determinante na contração do mercado. Após um aumento contínuo desde 2022, passando de cerca de 2,59% para mais de 4,34% em média em 20 anos, a capacidade de empréstimo das famílias se reduziu de maneira significativa.
Essa compressão do poder de compra imobiliário explica uma parte importante da queda das transações. Uma família que podia emprestar um certo montante no início de 2022 viu sua capacidade diminuir em várias dezenas de milhares de euros em dois anos, com rendimentos constantes.
O final de 2024, no entanto, marcou o início de um refluxo das taxas. Por outro lado, essa queda não foi linear. Os dados disponíveis mostram que as taxas voltaram a subir em certos períodos de 2025-2026, lembrando que a trajetória de afrouxamento não está garantida.
Poder de compra imobiliário: disparidades geográficas marcantes
A queda dos preços não compensou em todos os lugares o aumento das taxas. Na Île-de-France, os preços caíram cerca de 5,3% com um volume de transações em queda de 34%. Em algumas cidades médias, a correção dos preços foi mais moderada, mas a demanda também.
O resultado líquido para os compradores depende, portanto, fortemente da localização. Um comprador em uma metrópole pressionada não recuperou o mesmo poder de compra que um comprador em uma área relaxada, apesar de quedas de preços às vezes superiores em valor absoluto.
DPE e imóveis ineficientes: o fator de desvalorização mais subestimado
A regulamentação energética introduziu uma divisão cada vez mais nítida na valorização dos bens. Os imóveis classificados como G não são apenas menos atraentes: eles representam um risco concreto de vacância locativa e de desvalorização na revenda, muito mais acentuado do que para os bens classificados como F ou E.
A lei Climat e Résilience prevê um cronograma de proibição de locação progressivo para os imóveis ineficientes. Esse quadro regulatório já modificou o comportamento dos investidores, que agora integram o custo de renovação em seu cálculo de rentabilidade.
- Os bens classificados como G sofrem uma desvalorização na venda que os bens F ainda não alcançam, pois o prazo de proibição locativa está mais próximo
- O coeficiente de conversão da eletricidade no DPE foi reduzido de 2,3 para 1,9 a partir de 1º de janeiro de 2026
- Esse reclassificação mecânica permite que alguns imóveis aquecidos por eletricidade saiam das categorias mais penalizadoras sem obras
- O controle dos aluguéis, estendido a vários territórios pressionados, adiciona uma restrição adicional sobre a rentabilidade locativa dos bens energeticamente ineficientes
Para um proprietário locador, a questão não é mais apenas saber se seu bem é “vendável”, mas se é “alugável” a médio prazo. O DPE tornou-se um critério de liquidez tanto quanto de valorização.
Preços imobiliários na França: estabilização ou falso piso
Os dados do CSN indicavam uma queda média dos preços de cerca de 4% em um ano em 2023, prolongada em 2024 com uma nova queda em torno de 5% segundo as fontes. A questão central para os compradores é saber se essa correção atingiu um piso.
Vários sinais apontam para uma estabilização no antigo. O ritmo de queda desacelerou no segundo semestre de 2024, e o volume de transações, embora historicamente baixo, parou de se contrair em algumas áreas.
Por outro lado, o mercado do novo permanece estruturalmente bloqueado. A oferta se torna escassa devido à falta de novas construções, mas os preços não caem o suficiente para reativar a demanda. O novo continua em descompasso com a solvência real dos compradores.
O que os dados de 2024 dizem para o futuro
O mercado imobiliário francês no final de 2024 se caracteriza por um ajuste inacabado. Os preços corrigiram, as taxas começam a recuar, mas a convergência entre oferta, demanda e capacidade de empréstimo ainda não se concretizou. A variável regulatória (DPE, controle de aluguéis) adiciona uma camada de complexidade que os únicos indicadores de preços e volumes não capturam.
O número a ser lembrado: menos de 750 000 transações no antigo em 2024, um nível que não era observado há mais de uma década. As taxas de crédito, o cronograma do DPE e o déficit de novas construções permanecem as três variáveis a serem monitoradas para 2025.