De Franse vastgoedmarkt in 2024 heeft een periode van langdurige correctie doorgemaakt, met een duidelijke daling van het aantal transacties en prijzen die in de meeste segmenten dalen. Het meten van de werkelijke omvang van deze aanpassingen vereist het combineren van verschillende indicatoren: aantal verkopen, evolutie van de rentetarieven, impact van het DPE op de waarde van de eigendommen. De beschikbare gegevens schetsen een meer genuanceerd beeld dan de eenvoudige vaststelling van een uniforme “crisis”.
Prestatieverschil tussen oud en nieuw: twee markten, twee snelheden
Het segment van de bestaande woningen en dat van de nieuwbouw hebben in 2024 niet dezelfde intensiteit van correctie ondergaan, en de structurele redenen verschillen.
Bij de bestaande woningen lagen de verkopen onder de 750.000 transacties in 2024. Andere schattingen gaven een iets hoger cijfer, rond de 771.000. In beide gevallen bedraagt de daling ongeveer 11 % ten opzichte van 2023, een jaar dat al een sterke daling kende met 869.000 verkopen tegen 1,12 miljoen in 2022.
De nieuwbouw heeft een nog sterkere ineenstorting gekend. De verkopen van nieuwe woningen waren in de voorgaande periode met de helft gedaald, en de aanbiedingen daalden met ongeveer 40 %. De daling van de bouwvergunningen, met ongeveer 26 %, heeft het fenomeen versterkt door het toekomstige aanbod te verminderen.
Om deze evoluties in de loop van de maanden te volgen, biedt Live Infos vastgoedinformatie de mogelijkheid om gegevens van verschillende bronnen in real-time te vergelijken.
| Indicator | Oud | Nieuw |
|---|---|---|
| Variatie van transacties (2024 vs 2023) | Daling van ongeveer 11 % | Daling van ongeveer 50 % (ten opzichte van de voorgaande periode) |
| Evolutie van de prijzen | Gemiddelde daling van ongeveer 5 % | Stabilisatie of stijging gerelateerd aan de bouwkosten |
| Dynamiek van het aanbod | Voorraad in stijging | Aanbod in krimp (bouwvergunningen in daling) |
Dit overzicht benadrukt een paradox: de nieuwbouw, ondanks een vraag die in vrije val is, heeft zijn prijzen niet in dezelfde mate zien dalen. De bouwkosten en milieunormen hebben een prijsplafond gehandhaafd, wat een toenemende kloof creëert met de koopkracht van de kopers.
Hypotheekrente in 2024: de variabele die de markt heeft vergrendeld
De rentetarieven hebben een bepalende rol gespeeld in de krimp van de markt. Na een voortdurende stijging sinds 2022, van ongeveer 2,59 % naar meer dan 4,34 % gemiddeld over 20 jaar, is de leencapaciteit van huishoudens aanzienlijk verminderd.
Deze compressie van de koopkracht op de vastgoedmarkt verklaart een aanzienlijk deel van de daling van de transacties. Een huishouden dat begin 2022 een bepaald bedrag kon lenen, heeft zijn leencapaciteit in twee jaar tijd met enkele tienduizenden euro’s zien dalen, bij constante inkomsten.
Het einde van 2024 markeerde echter een begin van een terugval van de tarieven. Deze daling was echter niet lineair. De beschikbare gegevens tonen aan dat de tarieven in bepaalde periodes van 2025-2026 weer zijn gestegen, wat herinnert aan het feit dat de traject van versoepeling niet is gegarandeerd.
Koopkracht op de vastgoedmarkt: duidelijke geografische ongelijkheden
De daling van de prijzen heeft niet overal de stijging van de tarieven gecompenseerd. In Île-de-France waren de prijzen met ongeveer 5,3 % gedaald met een daling van het aantal transacties van 34 %. In sommige middelgrote steden was de correctie van de prijzen gematigder, maar de vraag ook.
Het nettoresultaat voor kopers hangt dus sterk af van de locatie. Een koper in een gespannen metropool heeft niet hetzelfde koopkracht als een koper in een ontspannen gebied, ondanks soms hogere prijsdalingen in absolute waarde.
DPE en thermische passiefhuizen: de meest onderschatte afschrijvingsfactor
De energievoorschriften hebben een steeds duidelijker onderscheid geïntroduceerd in de waardering van eigendommen. Woningen met een G-classificatie zijn niet alleen minder aantrekkelijk: ze vormen een concreet risico op leegstand en afschrijving bij verkoop, veel sterker dan voor woningen met een F- of E-classificatie.
De Klimaat- en Veerkrachtwet voorziet in een geleidelijke verbod op verhuur voor thermische passiefhuizen. Dit regelgevend kader heeft het gedrag van investeerders al veranderd, die nu de renovatiekosten in hun rendabiliteitsberekeningen opnemen.
- Eigenschappen met een G-classificatie ondervinden een afschrijving bij verkoop die woningen met een F-classificatie nog niet bereiken, omdat de deadline voor verhuurverbod dichterbij is
- De conversiefactor van elektriciteit in het DPE is verlaagd van 2,3 naar 1,9 vanaf 1 januari 2026
- Deze mechanische herclassificatie stelt sommige woningen die elektrisch verwarmd worden in staat om uit de meest bestraffende categorieën te komen zonder verbouwingen
- De huurprijsregulering, uitgebreid naar verschillende gespannen gebieden, voegt een extra beperking toe aan de huurwaarderendabiliteit van energie-intensievere eigendommen
Voor een verhuurder is de vraag niet langer alleen of zijn eigendom “verkoopbaar” is, maar of het op middellange termijn “verhuurbaar” is. Het DPE is een criterium van liquiditeit geworden, net zo goed als van waardering.
Vastgoedprijzen in Frankrijk: stabilisatie of valse bodem
De gegevens van het CSN gaven een gemiddelde daling van de prijzen van ongeveer 4 % op jaarbasis in 2023 aan, voortgezet in 2024 met een verdere daling van ongeveer 5 % volgens de bronnen. De centrale vraag voor kopers is of deze correctie een bodem heeft bereikt.
Verschillende signalen wijzen op een stabilisatie in de bestaande woningen. Het tempo van de daling is vertraagd in de tweede helft van 2024, en het aantal transacties, hoewel historisch laag, is in sommige gebieden gestopt met krimpen.
Daarentegen blijft de nieuwbouw structureel geblokkeerd. Het aanbod neemt af door een gebrek aan nieuwbouw, maar de prijzen dalen niet voldoende om de vraag te herlanceren. De nieuwbouw blijft niet in lijn met de werkelijke solvabiliteit van de kopers.
Wat de gegevens van 2024 zeggen voor de toekomst
De Franse vastgoedmarkt eind 2024 wordt gekenmerkt door een onafgebroken aanpassing. De prijzen zijn gecorrigeerd, de tarieven beginnen te dalen, maar de convergentie tussen aanbod, vraag en leencapaciteit is nog niet gerealiseerd. De regelgevende variabele (DPE, huurprijsregulering) voegt een laag van complexiteit toe die de enige prijs- en volumengegevens niet vastleggen.
Het cijfer om te onthouden: minder dan 750.000 transacties in de bestaande woningen in 2024, een niveau dat al meer dan een decennium niet meer is waargenomen. De rentetarieven, de kalender van het DPE en het tekort aan nieuwbouw blijven de drie variabelen om in de gaten te houden voor 2025.