El mercado inmobiliario francés en 2024 ha atravesado una fase de corrección prolongada, con volúmenes de transacciones en neto retroceso y precios orientados a la baja en la mayoría de los segmentos. Medir la magnitud real de estos ajustes supone cruzar varios indicadores: número de ventas, evolución de las tasas de crédito, impacto del DPE en el valor de los bienes. Los datos disponibles dibujan un panorama más contrastado que el simple constatación de una “crisis” uniforme.
Diferencia de rendimiento entre antiguo y nuevo: dos mercados, dos velocidades
El segmento del antiguo y el del nuevo no han sufrido la misma intensidad de corrección en 2024, y las razones estructurales difieren.
En el antiguo, las ventas se situaron por debajo de 750 000 transacciones en 2024. Otras estimaciones avanzaban una cifra ligeramente más alta, alrededor de 771 000. En ambos casos, el retroceso alcanza aproximadamente el 11 % en comparación con 2023, año ya en fuerte descenso con 869 000 ventas frente a 1,12 millones en 2022.
El nuevo ha experimentado un colapso aún más marcado. Las ventas de viviendas nuevas habían caído a la mitad en el período anterior, y las ofertas en venta retrocedían aproximadamente un 40 %. La disminución de los permisos de construcción, del orden del 26 %, ha amplificado el fenómeno al reducir la oferta futura.
Para seguir estas evoluciones a lo largo de los meses, las infos immo en Live Infos permiten confrontar los datos de las diferentes fuentes en tiempo real.
| Indicador | Antiguo | Nuevo |
|---|---|---|
| Variación de las transacciones (2024 vs 2023) | Retroceso de aproximadamente el 11 % | Retroceso del orden del 50 % (en el período anterior) |
| Evolución de los precios | Baja media alrededor del 5 % | Estabilización o aumento relacionado con los costos de construcción |
| Dinamismo de la oferta | Stock en aumento | Oferta en contracción (permisos de construcción en retroceso) |
Este cuadro pone de manifiesto una paradoja: el nuevo, a pesar de una demanda en caída libre, no ha visto sus precios bajar en las mismas proporciones. Los costos de construcción y las normas medioambientales han mantenido un suelo de precios, creando un desajuste creciente con el poder adquisitivo de los compradores.
Tasas de crédito hipotecario en 2024: la variable que ha bloqueado el mercado
Las tasas de crédito han jugado un papel determinante en la contracción del mercado. Tras un aumento continuo desde 2022, pasando de aproximadamente 2,59 % a más de 4,34 % en promedio a 20 años, la capacidad de endeudamiento de los hogares se ha reducido de manera significativa.
Esta compresión del poder adquisitivo inmobiliario explica una parte importante de la disminución de las transacciones. Un hogar que podía endeudarse por un cierto monto a principios de 2022 ha visto su capacidad disminuir en varias decenas de miles de euros en dos años, con ingresos constantes.
Sin embargo, a finales de 2024 se marcó un inicio de retroceso de las tasas. En cambio, esta disminución no ha sido lineal. Los datos disponibles muestran que las tasas han vuelto a aumentar en ciertos períodos de 2025-2026, recordando que la trayectoria de aflojamiento no está garantizada.
Poder adquisitivo inmobiliario: disparidades geográficas marcadas
La disminución de los precios no ha compensado en todas partes el aumento de las tasas. En Île-de-France, los precios habían caído aproximadamente un 5,3 % con un volumen de transacciones en disminución del 34 %. En algunas ciudades medianas, la corrección de precios ha sido más moderada, pero la demanda también.
El resultado neto para los compradores depende, por tanto, en gran medida de la localización. Un comprador en una metrópoli tensa no ha recuperado el mismo poder adquisitivo que un comprador en una zona relajada, a pesar de que las disminuciones de precios a veces son superiores en valor absoluto.
DPE y viviendas térmicamente ineficientes: el factor de descuento más subestimado
La regulación energética ha introducido una división cada vez más clara en la valoración de los bienes. Las viviendas clasificadas como G no son simplemente menos atractivas: representan un riesgo concreto de vacante locativa y de descuento en la reventa, notablemente más marcado que para los bienes clasificados como F o E.
La ley Clima y Resiliencia prevé un calendario de prohibición de alquiler progresivo para las viviendas térmicamente ineficientes. Este marco regulatorio ya ha modificado el comportamiento de los inversores, que ahora integran el costo de renovación en su cálculo de rentabilidad.
- Los bienes clasificados como G sufren un descuento en la venta que los bienes F aún no alcanzan, ya que la fecha de prohibición de alquiler es más cercana
- El coeficiente de conversión de la electricidad en el DPE se ha reducido de 2,3 a 1,9 a partir del 1 de enero de 2026
- Este reclasificación mecánica permite que algunas viviendas calefaccionadas con electricidad salgan de las categorías más penalizadoras sin obras
- El control de los alquileres, ampliado a varios territorios tensos, añade una restricción adicional sobre la rentabilidad locativa de los bienes energéticamente ineficientes
Para un propietario arrendador, la cuestión ya no es solo saber si su bien es “vendible” sino si es “alquilable” a medio plazo. El DPE se ha convertido en un criterio de liquidez tanto como de valoración.
Precios inmobiliarios en Francia: estabilización o falso suelo
Los datos del CSN indicaban una disminución media de los precios de aproximadamente el 4 % en un año en 2023, prolongada en 2024 con un retroceso adicional alrededor del 5 % según las fuentes. La cuestión central para los compradores es saber si esta corrección ha alcanzado un suelo.
Varios señales apuntan hacia una estabilización en el antiguo. El ritmo de disminución se ha ralentizado en el segundo semestre de 2024, y el volumen de transacciones, aunque históricamente bajo, ha dejado de contraerse en ciertas zonas.
Por el contrario, el mercado del nuevo sigue estructuralmente bloqueado. La oferta se está reduciendo por falta de nuevas construcciones, pero los precios no bajan lo suficiente como para reactivar la demanda. El nuevo sigue desfasado respecto a la solvencia real de los compradores.
Lo que los datos de 2024 dicen para el futuro
El mercado inmobiliario francés a finales de 2024 se caracteriza por un ajuste incompleto. Los precios han corregido, las tasas comienzan a retroceder, pero la convergencia entre oferta, demanda y capacidad de endeudamiento aún no se ha realizado. La variable regulatoria (DPE, control de alquileres) añade una capa de complejidad que los únicos indicadores de precios y volúmenes no capturan.
La cifra a recordar: menos de 750 000 transacciones en el antiguo en 2024, un nivel que no se había observado desde hace más de una década. Las tasas de crédito, el calendario del DPE y el déficit de construcción nueva siguen siendo las tres variables a vigilar para 2025.